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嘉凱城百億債務泥淖庫存積壓房子越賣越虧

发布时间:2019-11-09 03:51:12

嘉凯城百亿债务泥淖:库存积压 房子越卖越亏

根据11月初的两则出售公告,嘉凯城将手中的银行和保险资产先后挂牌出售就在上市房企纷纷加速涉足金融之时,嘉凯城却逆市去金融化,公司对外称是为了聚焦主业,但在越卖越亏的现实面前,盈利才是更现实的压力

房地产本是暴利行业,但是像嘉凯城这样,房子卖的越多,公司亏的越多的情况并不常见作为浙江省国资委[微博]旗下唯一经营房地产的上市公司,嘉凯城的陷落更像是人祸,而非天灾

房子越卖越亏

央行的一纸降息公告让上市房企乐开了花,降息后的首个交易日,嘉凯城的股价牢牢封于涨停板,然而这仅是昙花一现,随后公司股价便再度低迷,即使大盘放天量创新高,嘉凯城依然难有起色对于嘉凯城来说,降息难以起到立竿见影的效果,变卖股权对扭亏更加直接

11月8日,嘉凯城公告称,公司拟以不低于1.7亿元的价格出售子公司持有的浙商财产保险股份有限公司8250万股股权,如果在年底前完成转让,公司有望获得税后利润6551.68万元嘉凯城表示,这将对本公司2014年的经营业绩产生积极的影响

三季报显示,嘉凯城前三季度实现营收57.25亿元,同比下降2.46%;归属于上市公司股东的净利润-5827.68万元,同比骤降214.85%显然,如果股权转让得以在年底之前实现,加之楼市回暖,公司有望摆脱全年亏损的窘境

实际上,为了扭亏,在上述股权出售之前的11月4日,嘉凯城还宣布以不低于5365万元的价格挂牌出售子公司持有的杭州银行股份有限公司600万股股份同样,此次银行股权出售若在年前完成,预计可产生税后利润3647万元,也将对本公司2014年的经营业绩产生积极的影响

从借壳上市时的利润十数亿到如今靠卖股权保利润,嘉凯城只用了5年时间,而公司的好日子只维持了两年光景

2009年10月底,嘉凯城完成了历时三年的借壳计划,公司当年就给出了靓丽的年报,收入达到73.53亿元,净利润达到13.4亿元;来年的2010年,虽然净利润略有下滑但还是接近12亿元,同期收入已经超过90亿元

但从2011年开始,嘉凯城开始业绩变脸年,公司收入从64.85亿元增长至112.48亿元,但净利润却从1.87亿元下降至0.26亿元,2011年业绩跳水成为公司的转折点

到了2014年前三季度,嘉凯城更是直接陷入亏损,虽然公司前三季度实现近60亿元的销售收入,但还是亏损了1.16亿元2012年,公司也曾前三季度亏损,公司靠降价售楼才勉强实现了全年3000万元的净利润

嘉凯城囤地较早,楼盘定位中高端,虽然楼市政策的不断调整使部分房企也曾出现业绩动荡,但像嘉凯城这样一蹶不振的几乎没有,是什么让公司一步步滑向亏损的境地呢

恶性循环

嘉凯城拿地高峰期集中在2010年和2011年2009年,公司存货不足70亿元,第二年就达到了130.69亿元,2011年进一步提高到近184亿元;随后两年,嘉凯城存货虽有增加但增幅明显放缓,进入2014年,公司开始了又一轮集中拿地,截至三季度末,存货金额已经从年初的226.5亿元增长至285.33亿元

公司在拿地方面高歌猛进,另一方面其销售却难言乐观2011年,嘉凯城实现合同销售面积25.06万平方米,合同销售金额39.45亿元;2012年分别为44.6万平方米和78.2亿元;2013年分别为35.74万平方米和79.8亿元

销售面积止步不前,开工和完工项目却大步向前年,嘉凯城交付面积分别为35.16万、27.3万和76.71万平方米,同期新开工面积分别为34.14万、75.6万和35.83万平方米,公司的摊子越铺越大

年销售面积只有30余万平米,土地储备却高达数百万平米,在房地产行业风光不再的情况下,公司如何实现快速去库存呢不是嘉凯城不想去库存,但公司已经建好的房子已经够卖半年的了

2013年年报显示,嘉凯城存货中的开发产品也即完工的楼盘账面余额为52.33亿元,当年公司全年收入为112.48亿元,已完工楼盘账面余额相当于公司半年的收入,而且公司的预收款还略有下降,难道是公司惜售待涨

显然不是加强渠道营销,创新营销方式在公司年报中被强调再三从存货猛增的2010年算起,公司收入涨幅刚刚超过两成,但累计完工未售的楼盘已经从24.62亿元增长了一倍有余

也就是说,在行业高景气度时,嘉凯城大量囤地,但由于限购等政策陆续出台,公司销售节奏被打乱,随着房企存货越来越多,业务集中在二三线城市的嘉凯城已经积重难返,即使降价促销,积压的楼盘也难以快速处理

从嘉凯城房地产业务的毛利率可见一斑年,公司房地产板块的毛利率分别为42.37%、35.49%、25.37%,三年时间下降了近两成,原本高利润的房地产业在嘉凯城手中变成了低毛利

由于存货高企和销售不畅,嘉凯城的现金流自然难言乐观除了上市当年和2012年之外,公司经营活动产生的现金流量净额持续为负,即使销售额突破百亿,也难以给公司带来实实在在的现金流

依靠自身无法满足日常经营活动,嘉凯城开始大量借债

截至2014年三季度,公司长短期借款合计达到了142.59亿元,而货币资金不足17亿元,在公司借壳上市的2009年,嘉凯城账上的现金超过25亿元,并且几乎没有短期借款,长期借款只有24亿元左右仅仅五年时间,公司就负债累累

除了长短期借款之外,嘉凯城一年内到期的非流动负债也已经逼近40亿元,包括银行借款和到期信托,由于信托融资成本较高,除了支付到期本金外,还要支付高额的利息费用,嘉凯城已经沦为金融行业的打工仔

除了大量借款满足自身需求之外,嘉凯城还为旗下子公司大量担保融资截至2014年10月份,公司对外担保余额为94.08亿元,占公司最近一期经审计净资产的219.3%,两倍于公司净资产的担保金额显然不是好事

虽然监管部门也曾要求上市公司对外担保总额不能超过最近一个会计年度合并报表净资产的50%,但在实际操作中这一规定并未严格遵守担保总额如果超过净资产,存在着资不抵债的潜在风险因为上市公司要承担连带,如果被担保方中的某一家或几家公司发生财务问题,很可能使上市公司陷入困境,尤其像嘉凯城这样本身负债率就很高的企业

在给众多子公司的担保中,一家名为浙江万振能源有限公司(下称浙江万振)的企业屡次获得嘉凯城的担保,累计金额达到数十亿元,虽然每次担保金额并不高,但浙江万振给嘉凯城带来的损失不可小觑

虽然没有全部计提损失,但浙江万振这家二级控股子公司已经给嘉凯城造成了近5000万的损失

被骗近5000万

在2014年半年报中,嘉凯城对应收款客户中的湖州大宝经贸有限公司(下称湖州大宝经贸)和湖州今天物资有限公司(下称湖州今天物资)分别计提了50%的坏账损失,两家企业应收账款合计金额为4873.92万元,计提坏账2436.96万元

对于大额计提损失,嘉凯城在报告中指出,2012年1月,浙江万振与湖州大宝经贸和湖州今天物资签订了煤炭采购合同,并由三家企业和一名自然人为此担保,但在浙江万振履行合同交货之后,上述两家公司并没有按照约定支付煤炭采购款,担保人也未履行担保义务

2012年8月,浙江万振就将此事诉诸法院,彼时嘉凯城估测可收回七成左右货款,因此当年便计提了30%的坏账损失,2013年坏账比例就上升至50%并维持至今

然而,浙江工商局的资料却清楚地显示,早在2010年8月份,湖州大宝经贸和湖州今天物资就被一起吊销了营业执照根据工商资料,湖州大宝经贸的四名股东包括湖州人民政府经济技术协作办公室和三名自然人股东,出资比例不详;湖州今天物资的两名股东全部是自然人

浙江万振是在2012年与湖州大宝经贸和湖州今天物资签署的煤炭买卖合同,而近两年之前,这两家公司就已经被吊销,按照相关规定,企业存在重大违法违规情况时,工商部门会吊销其营业执照,企业虽然还存在,但已经不具备营业的资格

嘉凯城在湖州拥有多个楼盘项目,公司在此早已深耕多年,很难以对当地情况不知情来解释然而,现实情况却又是嘉凯城近5000万的货款恐难以收回了

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